De Amerikaanse huizenmarktcrisis

Hoe heeft de Amerikaanse kredietcrisis zo ver kunnen komen?

Het begon allemaal in Amerika. Vanaf 2001 werden er in Amerika steeds meer woningen verkocht. Hiervoor zijn verschillende oorzaken aan te wijzen:

1. Na de aanslagen van 11 september 2001 dreigde een economische terugval. Dit was voor de Amerikaanse banken de aanleiding om de officiële rente sterk te verlagen. Hierdoor werden leningen goedkoper.

2. De tweede factor werd gevormd doordat er veel geld in omloop kwam in Amerika als gevolg van financiële injecties door de centrale banken en door extra beleggingen vanuit Azië.

3. De derde factor werd gevormd doordat er nieuwe hypotheekvormen op de markt komen in Amerika en omdat er nauwelijks controle was op de inkomensgegevens van de hypotheekaanvragers (ook wel no-doc loan genoemd).

De onderkant van de Amerikaanse huis- en hypotheekmarkt is erg verrot. De afgelopen jaren is het aantal huiseigenaren met een risicovolle hypotheek sterk gestegen. Volgens de cijfers valt nu zo’n vijftien procent van de Amerikaanse hypotheken in de risicovolle subprime-klasse. Vijf jaar geleden lag dat percentage nog rond de zes. Nog eens zeven procent van de hypotheken bestaat uit de nauwelijks veiliger ‘Alt-A hypotheken’. De leningen werden verstrekt aan mensen met een onbetrouwbaar kredietverleden, kleine zelfstandigen zonder aantoonbaar inkomen, nieuwe instromers op de arbeidsmarkt en alle andere Amerikanen die bij de gewone banken geen kans maken. Zij konden de afgelopen jaren terecht bij gespecialiseerde hypotheekverstrekkers als New Century, Countrywide en HSBC Finance. Daar deden ze niet moeilijk over loonstrookjes. Je kwam als het ware met een zelf geschreven briefje met het jaarinkomen en een betrouwbare blik  in aanmerking voor een tophypotheek.  Hypotheekverstrekker New Century deed niet moeilijk over loonstrookjes, zij wilden een steeds grotere groep mensen hun droom voor een eigen huis uit laten komen. Veel nieuwe huiseigenaren kwamen er pas laat achter dat hun hypotheek na één of twee jaar met een vaste, lage rente automatisch overschakelde op de hogere, variabele rente. Tot 2005 was dat geen probleem. Het officiële rentetarief van de Amerikaanse centrale bank (Fed) was laag, dus de variabele rente ook.

 Veel arme Amerikanen met een lage kredietwaardigheid namen dus 'een hypotheek op de toekomst' dit zijn risicovolle hypotheken met een lage aanvangsrente die na ongeveer 2 jaar sterk stijgt. De voortdurende stijging van de huizenprijzen zou voor deze Amerikanen vanzelf betaalbaar worden. Het idee van vele woningbezitters was om voordat de rente zou stijgen een nieuwe hypotheek af te sluiten tegen een lager rentepercentage. Hierbij werd gebruik gemaakt van de verwachte waardestijging van de woning. Dit kan alleen goed gaan zolang de huizenprijzen stijgen en de rente laag blijft. Maar de rente steeg de eerste helft van 2007 terwijl de huizenprijzen niet of nauwelijks stegen. Dit kwam doordat er minder vraag was naar nieuwe woningen. Daardoor konden deze mensen geen nieuwe hypoheek afsluiten (tegen gunstige voorwaarden) maar alleen tegen een hogere rente. De meeste mensen konden deze hogere rentepercentages niet opbrengen en werden gedwongen hun huis te verkopen tegen een veel lagere prijs. De gemiddelde woning in 2004 en 2005 steeg jaarlijks nog met twaalf à dertien procent in waarde, in het laatste kwartaal van 2006 was dit afgenomen tot minder dan zes procent.

In 2005 begon de Fed met een reeks van renteverhogingen. Dat maakte de variabele hypotheekrente veel minder draaglijk, en het aantal Amerikanen dat de maandlasten niet langer kon opbrengen nam toe. In het eerste kwartaal van 2007 liep het percentage huiseigenaren met betalingsachterstand op naar bijna 2,9. Dit betekende voor de hypotheekverstrekkers dat ze veel rente mis liepen en dus veel winst. Omdat dit op grote schaal gebeurde maakten ze grote verliezen waardoor de banken zelf in financiële problemen kwamen. De financiële problemen hadden weer diverse gevolgen, o.a voor de werkgelegenheid bij de banken zelf maar ook werden er vele bouwvakkers ontslagen omdat bouwbedrijven minder opdrachten kregen. Een ander gevolg van de hypotheekcrisis was dat niet alleen de hypotheekbanken in de problemen kwamen maar ook zakenbanken. Dat kwam doordat deze zakenbanken hypotheken van de hypotheekbanken over kochten. De zaken hielden deze leningen ook niet vast, ze bundelden ze en verkochten ze door aan derden in pakketjes met verschillende risico's. Op een pakketje met veel risico werd een hoge rente betaalt, op een pakketje met een laag risico een lage. Men dacht dat een slimme manier was om de risico's te verspreiden over verschillende beleggers. Toen veel huizenbezitters hun rente niet meer konden betalen bleken de pakketjes met een hoog risico sterk in waarde te dalen. De instellingen die deze pakketjes hadden gekocht hadden niet verwacht dat ze zo veel verlies zouden maken op hun beleggingen. Het probleem werd nog verergerd doordat de pakketjes vaak ook nog voor een deel met geleend geld waren betaald. Doordat er zoveel van elkaar geleend werd was het niet duidelijk wie er nu in de problemen zat. Zo is het in verschillende delen van de wereld misgegaan en is de omvang van het probleem tot iedereen doorgedrongen.